对未经共有权人同意的抵押担保能否实现抵押权
2014-07-24 10:45:28    浏览:782
来源 : 北京中银(长沙)律师事务所 何敬上
   

   【案例】2011 年6月29日,黄某某与某银行签订了个人借款最高额抵押合同,约定以其与华某共有的位于某市永丰路325号的房屋对因某银行向债务人黄某某发放贷款而形成 的债权提供抵押担保,最高额为130万元,抵押担保的范围为借款本金、利息(包括复利和罚息)和为实现债权而发生的一切费用。在此抵押合同上,除黄某某本 人签字盖章外,亦有“华某”以抵押人身份的签字及盖章。签订合同时黄某某除提供基本身份证、房产证外,还提供了华某的第一代身份证和伪造的黄某某与华某的 结婚证。并到相关的部门办理了抵押登记。

    上述合同签订后,某银行依约履行了借款义务。黄某某未按约定还款,某银行催讨未果后,遂诉至法院。

   在 诉讼中,查明,黄某某与华某于1996年8月31日登记结婚,但于2009年3月21日登记离婚,另经华某申请,法院委托司法鉴定中心对借款合同、最高额 抵押合同上“华某”签名进行了司法鉴定,鉴定结论为倾向认为借款合同、最高额抵押合同上“华某”签名字迹不是华某本人所写。

    【案件焦点】某银行对于已办理抵押权登记,但未经共有权人同意的房产是否享有抵押权?

    【法院审理】法 院审理认为:本案中,对于进行抵押的房产的所有人登记为黄某某、华某两人,华某本人未与某银行签订借款及抵押合同,双方未就上述合同形成合意,由于黄某某 的无权处分行为及某银行对于身份审核疏忽,造成了抵押登记的瑕疵。因签订借款及抵押合同时,黄某某、华某已解除了夫妻关系,某银行未提供华某委托黄某某办 理房屋抵押的相应证据,故黄某某与华某不存在代理关系,因此借款合同、抵押合同上关于华某的部分应自始无效。由于华某和黄某某对位于某市永丰路325号房 产未约定各自占有份额,应视为双方各占有50%份额。房屋他项权证虽具有公信力,但其本质为不动产抵押权的登记即抵押权的设立行为;抵押权的设定应以不动 产抵押合同为依据,不动产抵押合同无效,抵押权当然的不能设定,故某银行对于抵押房产中属华某所有的部分不构成不动产抵押权的善意取得。

    【律师观点】本案能否认定某银行对属于华某所有的部分房产构成不动产抵押权的善意取得呢?对于不动产抵押权的善意取得而言,抵押权设立时抵押权人的“善意”产生于不动产 登记公信力原则之下,应界定为“不知且无过失”,其认定所依据的是不动产登记这一客观事实,是一种易为公众所感知的权利推定的“客观标准”,并且在登记过 程中没有过失。    本 案中,某银行作为金融机关,应当具备完善的借款抵押专业和法律知识,在交易中理应承担更多的善意的义务,对于借款合同及抵押合同上“华某”的签字,应当当 面进行核查。若能及时查验签名,则可明确全部房产抵押的有效性;对于华某,由于其已与黄某某离婚,虽然房产没有分割,但对于他而言,没有义务查询共有房产 是否抵押。所以,某银行对其已登记的房产抵押权便不能被视为善意。








热门文章
最新文章